España continúa siendo uno de los destinos favoritos para inversores extranjeros, especialmente en el sector inmobiliario. Sin embargo, lo que muchas veces se pasa por alto es la complejidad del marco fiscal que deben cumplir los no residentes fiscales que generan rentas o poseen propiedades en territorio español. Ya sea que se trate de la compra de una vivienda para alquiler, la venta de un inmueble o la simple tenencia de patrimonio, la normativa fiscal española impone una serie de obligaciones específicas.
En Gutiérrez Pujadas & Partners, ofrecemos un servicio integral de asesoramiento fiscal internacional que garantiza el cumplimiento normativo y la optimización tributaria para inversores extranjeros no residentes en España. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber.
¿Quién se considera no residente fiscal en España?
Antes de profundizar en la fiscalidad aplicable, es crucial determinar si una persona se considera residente o no residente fiscal en España, ya que esta clasificación marca la diferencia entre tributar por la totalidad de la renta mundial (residentes) o solo por la renta obtenida en España (no residentes).
De acuerdo con la legislación española, se considera no residente fiscal a quien:
- No permanezca más de 183 días al año natural en España.
- No tenga en España el núcleo principal o base de sus actividades o intereses económicos.
- No tenga residencia habitual su cónyuge e hijos dependientes menores de edad en territorio español (salvo prueba en contrario).
Esta condición debe ser evaluada cada año, y tiene implicaciones directas en la forma en la que se tributan las rentas procedentes de alquileres, ventas de inmuebles o otros activos ubicados en España.
¿Cómo tributan los inmuebles de no residentes? Claves del IRNR
Los no residentes fiscales tributan en España a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Este tributo grava las rentas obtenidas en territorio español sin que exista establecimiento permanente.
a) Alquiler de inmuebles
Cuando un no residente alquila una vivienda en España, está generando una renta sujeta al IRNR:
- Si reside en un país de la Unión Europea, Noruega, Islandia o Liechtenstein, el tipo impositivo aplicable es del 19 %. En este caso, se pueden deducir ciertos gastos (mantenimiento, IBI, intereses de hipoteca, etc.).
- Para los no residentes fuera de la UE, el tipo es del 24 %, sin posibilidad de deducción de gastos.
Este régimen exige además la presentación trimestral del modelo 210, incluso si no se han generado ingresos.
b) Imputación de rentas por uso propio
Si el inmueble no se alquila y es utilizado por el propietario (o está desocupado), igualmente se genera una renta imputada, equivalente generalmente al 1,1 % o 2 % del valor catastral del inmueble. Esta renta también se declara mediante el modelo 210, de forma anual.
c) Venta de inmuebles
La venta de un inmueble por parte de un no residente genera una ganancia patrimonial. En este caso:
- El comprador debe retener el 3 % del precio de venta y presentarlo mediante el modelo 211.
- Posteriormente, el vendedor debe presentar su modelo 210 para regularizar la situación.
- Además, deberá abonarse la correspondiente plusvalía municipal.
Modelos fiscales obligatorios para no residentes
El cumplimiento formal es fundamental. Estos son los principales modelos fiscales que deben presentar los inversores no residentes:
- Modelo 210: se utiliza para declarar rentas por alquileres, imputación de renta o ventas. Puede presentarse de forma trimestral o anual, según el tipo de ingreso.
- Modelo 211: lo presenta el comprador del inmueble como retención a cuenta del IRNR cuando adquiere un bien de un no residente.
- Modelo 720: obligatorio para quienes cambien su residencia fiscal a España y posean bienes en el extranjero valorados en más de 50.000 €. Es una declaración informativa, pero con sanciones severas si no se presenta adecuadamente.
La correcta presentación de estos modelos es crucial para evitar sanciones, requerimientos o investigaciones por parte de la Agencia Tributaria.
Convenios de doble imposición: proteger al inversor internacional
España mantiene tratados para evitar la doble imposición fiscal con más de 90 países. Estos convenios buscan que un mismo ingreso no tribute dos veces: en el país de origen y en el país donde se genera.
Por ejemplo:
- Un residente en Francia que percibe alquileres en España podrá declarar estos ingresos en ambos países, pero podrá aplicar un crédito fiscal en su país de residencia por el impuesto pagado en España.
- En algunos casos, los convenios otorgan la potestad exclusiva de gravar determinadas rentas a uno de los dos Estados.
El análisis personalizado de cada convenio es fundamental para aplicar correctamente las exenciones, deducciones o créditos fiscales. Esto permite optimizar la carga tributaria del no residente dentro del marco legal.
Otros impuestos que afectan al inversor no residente
Más allá del IRNR, los inversores extranjeros deben tener en cuenta:
- Impuesto sobre el Patrimonio: algunas comunidades autónomas lo aplican a los no residentes que posean bienes en España cuyo valor supere determinados umbrales.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): tributo municipal obligatorio, pagado anualmente.
- Plusvalía municipal: grava el incremento de valor del terreno urbano desde la adquisición hasta la venta.
Todos estos tributos requieren planificación y control, especialmente en el caso de inversiones de mayor volumen o estructuras societarias.
¿Por qué contratar un asesor fiscal internacional?
La fiscalidad internacional es una disciplina técnica y en constante evolución. Un error de forma o una omisión puede conllevar sanciones económicas relevantes. Por ello, contar con un despacho especializado como Gutiérrez Pujadas & Partners proporciona:
- Seguridad jurídica en todas las operaciones.
- Reducción de riesgos fiscales y optimización del ahorro.
- Asesoramiento personalizado y actualizado con la legislación española y los convenios internacionales.
- Tramitación íntegra de modelos fiscales, representación ante la Agencia Tributaria y planificación fiscal integral.
Servicios especializados de Gutiérrez Pujadas & Partners
Nuestra firma cuenta con amplia experiencia en el asesoramiento fiscal a no residentes que invierten en España. Nuestros servicios incluyen:
- Estudio previo de situación fiscal y país de residencia.
- Gestión y presentación de modelos 210, 211 y 720.
- Cálculo de rentas, retenciones y ganancias patrimoniales.
- Aplicación eficaz de convenios de doble imposición.
- Análisis de estructuras patrimoniales para minimizar el impacto fiscal.
La importancia de un asesoramiento especializado para no residentes
En Gutiérrez Pujadas & Partners, entendemos que la fiscalidad internacional y la inversión inmobiliaria en España requieren de una atención rigurosa, experta y adaptada a cada situación. Por eso, ofrecemos un servicio especializado de asesoramiento fiscal para extranjeros no residentes, enfocado en la gestión eficiente del patrimonio y el cumplimiento normativo.
Nuestro equipo te acompaña en todas las etapas:
- Análisis de tu situación fiscal según el país de residencia.
- Gestión y presentación del Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
- Asistencia en la declaración de alquileres, ventas de inmuebles o uso propio.
- Aplicación eficaz de los convenios de doble imposición.
- Planificación fiscal personalizada para optimizar el rendimiento de tus inversiones.
Contamos con una red internacional de colaboradores, amplia experiencia y un compromiso firme con la seguridad jurídica y la eficiencia tributaria de nuestros clientes.
¿Eres inversor no residente en España? Estás en buenas manos
Tanto si ya posees propiedades en España como si estás considerando invertir, es fundamental contar con una asesoría experta que conozca en profundidad la normativa fiscal española e internacional. En Gutiérrez Pujadas & Partners, te ayudamos a evitar riesgos innecesarios, optimizar tus resultados y cumplir con todas tus obligaciones sin sorpresas.
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