Declaración de la Renta 2025 para propietarios de inmuebles en alquiler: guía fiscal completa
Si tienes uno o varios inmuebles arrendados, la Campaña de la Renta 2025 —abierta desde el 8 de abril de 2026 hasta el 30 de junio de 2026— supone una de las obligaciones tributarias más relevantes del año. Los ingresos del alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF, pero la legislación vigente contempla un sistema de gastos deducibles y reducciones que puede reducir considerablemente la carga fiscal.
Sin embargo, este es precisamente uno de los apartados donde más errores se cometen: propietarios que no deducen todos los gastos a los que tienen derecho, reducciones que no se aplican por desconocimiento, o contratos mal clasificados que llevan a tributar de más o de menos. Esta guía te explica cómo funciona la tributación del alquiler en la Renta 2025.
¿Qué son los rendimientos del capital inmobiliario?
Se consideran rendimientos del capital inmobiliario los ingresos derivados del arrendamiento o cesión de uso de bienes inmuebles, siempre que no estén afectos a una actividad económica. En términos prácticos, esto incluye el alquiler de pisos, locales comerciales, garajes, trasteros, plazas de aparcamiento y cualquier otro inmueble cedido a terceros.
La excepción la constituye el alquiler con servicios propios de la hostelería: si prestás servicios de limpieza periódica, cambio de ropa de cama, recepción de clientes o servicios similares, el arrendamiento pasa a calificarse como actividad económica y tributa de forma diferente. Este es el caso típico de algunos alquileres turísticos con gestión activa.
Cómo calcular el rendimiento neto del alquiler
El rendimiento neto del capital inmobiliario se obtiene restando de los ingresos íntegros obtenidos durante 2025 todos los gastos fiscalmente deducibles. La fórmula básica es:
Rendimiento neto = Ingresos íntegros − Gastos deducibles
A continuación, sobre ese rendimiento neto positivo, pueden aplicarse las reducciones previstas en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF.
Ingresos íntegros
Se incluyen todas las cantidades percibidas del arrendatario: la renta mensual, las cantidades correspondientes a suministros si las abona el inquilino, y cualquier otro importe derivado del contrato de arrendamiento. El criterio de imputación es el de exigibilidad: se declara la renta en el periodo en que se tiene derecho a cobrarla, con independencia de que efectivamente se cobre.
Gastos deducibles
La normativa del IRPF permite deducir de los ingresos del alquiler todos los gastos necesarios para obtener dichos rendimientos. Los principales son:
- Intereses de préstamos hipotecarios y otros gastos de financiación contraídos para la adquisición o mejora del inmueble. El límite es que estos gastos, junto con los de reparación y conservación, no pueden superar los ingresos íntegros del inmueble, si bien el exceso puede deducirse en los cuatro ejercicios siguientes.
- Gastos de reparación y conservación (incluidos fontanería, electricista, pintura, etc.), con el mismo límite conjunto que los intereses.
- IBI, tasas y contribuciones que recaigan sobre el inmueble.
- Primas de seguros del hogar, de responsabilidad civil o de impago de alquiler.
- Gastos de comunidad de propietarios, incluidos los derramas ordinarias destinadas a conservación.
- Honorarios de gestión y administración: si contratas a una agencia inmobiliaria, su comisión es deducible.
- Amortización del inmueble: el 3% anual aplicado sobre el mayor valor entre el coste de adquisición (incluidos gastos inherentes a la compra) y el valor catastral, excluido el valor del suelo.
- Gastos jurídicos directamente vinculados al arrendamiento, como la redacción de contratos o los honorarios de abogado en caso de impago.
No son deducibles los gastos de mejora ni las obras de ampliación (que sí pueden amortizarse), ni los gastos personales del propietario ajenos al inmueble.
Las reducciones del rendimiento neto: del 50% al 90%
Una vez calculado el rendimiento neto, la Ley del IRPF (artículo 23.2, modificado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) permite aplicar reducciones sobre ese rendimiento, siempre que el inmueble esté destinado a vivienda habitual del inquilino. Es decir, el contrato debe ser un arrendamiento de vivienda con finalidad de satisfacer la necesidad permanente de residencia del arrendatario.
El sistema de reducciones es escalonado y varía según la fecha del contrato y las características del arrendamiento:
| Tipo de contrato | Reducción | Condición principal |
| Contratos anteriores al 26/05/2023 | 60% | Régimen anterior (art. 23.2 LIRPF redacción hasta 31/12/2021) |
| Contratos desde 26/05/2023 — reducción máxima | 90% | Zona tensionada + rebaja de renta ≥ 5% sobre el contrato anterior |
| Contratos desde 26/05/2023 | 70% | Zona tensionada + primera vez en alquiler a joven entre 18-35 años, o vivienda asequible / protegida |
| Contratos desde 26/05/2023 | 60% | Obras de rehabilitación finalizadas en los 2 años anteriores al contrato |
| Contratos desde 26/05/2023 — caso general | 50% | Arrendamiento de vivienda habitual sin ninguna de las condiciones anteriores |
Nota importante sobre los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: a estos contratos les sigue siendo de aplicación la reducción del 60% prevista en la redacción del artículo 23.2 LIRPF vigente a 31 de diciembre de 2021, y no los nuevos porcentajes introducidos por la Ley de Vivienda.
Advertencia sobre la reducción y comprobaciones de Hacienda: la reducción solo es aplicable sobre el rendimiento neto positivo calculado por el contribuyente en su autoliquidación presentada antes de que se inicie un procedimiento de comprobación. Si Hacienda detecta el arrendamiento antes de que lo declares, pierde el derecho a aplicar la reducción.
El alquiler turístico: sin reducción y con IVA
Los arrendamientos de uso turístico —pisos en plataformas como Airbnb o Booking, apartamentos vacacionales— reciben un tratamiento fiscal diferente. De acuerdo con la doctrina del Tribunal Económico-Administrativo Central y la normativa de la AEAT, los alquileres turísticos no tienen derecho a ninguna de las reducciones del artículo 23.2 LIRPF, ya que no satisfacen una necesidad permanente de vivienda.
Además, si el alquiler turístico se realiza con prestación de servicios propios de la hostelería (limpieza periódica, cambio de ropa, recepción de clientes), los rendimientos dejan de ser capital inmobiliario y pasan a tributar como rendimientos de actividades económicas, con la obligación de darse de alta en el IAE, llevar contabilidad, repercutir IVA al 10% y presentar el modelo 303 trimestralmente.
Imputación de rentas inmobiliarias: inmuebles vacíos y segundas residencias
Los inmuebles que no estén alquilados ni sean la vivienda habitual del contribuyente generan una renta imputada obligatoria en la declaración del IRPF (artículo 85 LIRPF). El importe es del 1,1% del valor catastral si dicho valor ha sido revisado o modificado en los diez años anteriores, o del 2% en caso contrario.
Sin embargo, un inmueble en expectativa de alquiler no genera renta imputada mientras puedas acreditar la intención de arrendarlo (anuncios en portales inmobiliarios, contrato con agencia, etc.). Los meses en que el inmueble esté alquilado tampoco generan renta imputada: solo deben declararse los rendimientos del capital inmobiliario correspondientes a ese período.
Cómo declarar el alquiler en Renta WEB: aspectos prácticos
Los rendimientos del capital inmobiliario se consignan en el apartado «Capital inmobiliario» de Renta WEB. La plataforma precarga las referencias catastrales, el IBI y datos básicos del inmueble, pero todos los gastos deducibles y la amortización los debe introducir el propio contribuyente.
Para cada inmueble arrendado debes consignar, entre otros datos: la referencia catastral, los ingresos íntegros anuales, cada tipo de gasto deducible por separado, la amortización calculada y, si procede, el tipo de reducción aplicable. El propio programa calcula el rendimiento neto y aplica la reducción seleccionada.
Un aspecto crucial: si tienes varios inmuebles, cada uno se declara por separado. Un inmueble con rendimiento neto negativo (gastos superiores a ingresos) puede compensarse con rendimientos positivos de otros inmuebles del mismo tipo en ese mismo ejercicio. El exceso no compensado puede arrastrarse a los cuatro ejercicios siguientes.
¿Tienes inmuebles en alquiler y no sabes cómo declarar los rendimientos?
En Gutiérrez Pujadas & Partners calculamos tu rendimiento neto, identificamos todos los gastos deducibles, aplicamos la reducción que corresponde a tu contrato y revisamos que tu declaración sea correcta.
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